planen sie ihre Anschlussfinanzierung clever mit hypo-shop
Die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung läuft ab – was ist zu tun?
Anschlussfinanzierungen erfolgen im Anschluss an Ihre Baufinanzierung. Dann ist die Zinsbindung abgelaufen, aber für Sie besteht noch eine Restschuld. Um diese zu tilgen, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Das heißt, Sie müssen ein neues Baudarlehen mit Zinsbindung zu einem anderen Zinssatz abschließen. Wir geben Ihnen den guten Rat: Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung. Denn der Zeitraum für die Zinsbindung einer Finanzierung läuft oft schneller ab, als man denkt.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Als Baufinanzierer ist Ihre Bank verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung Kontakt zu Ihnen aufzunehmen. Üblicherweise erhalten Sie dann gleichzeitig ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung.
Hier sollten Sie nicht sofort zustimmen. Denn in der Regel haben Sie die Möglichkeit, Ihre zukünftige finanzielle Belastung durch eine günstigere Anschlussfinanzierung deutlich zu reduzieren. Wie günstig Ihre Anschlussfinanzierung wird, hängt von der Höhe der aktuellen Bauzinsen ab.
Am besten warten Sie nicht so lange ab, bis Ihnen Ihre Hausbank ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung anbietet. Nehmen Sie lieber rechtzeitig Kontakt zu uns auf.
Prolongation oder umschuldung und forward-Darlehen?
Wenn die Zinsbindung Ihrer Finanzierung abläuft, stehen Ihnen zwei Alternativen als Anschlussfinanzierung zur Verfügung: Einerseits die Prolongation, bei der Sie die Baufinanzierung Ihrer Immobilie bei Ihrer Bank einfach fortsetzen. Und andererseits die Umschuldung, das heißt, dass Sie zu einem günstigeren Anbieter wechseln.
Ob Prolongation oder Umschuldung – in beiden Fällen können Sie sich vor Ablauf der Zinsbindung einen günstigeren Zinssatz durch ein Forward Darlehen sichern. Mit diesem können Sie sich vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Finanzierung – bis zu fünf Jahre im Voraus – Ihren aktuellen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.
Gleich hoher, niedriger oder höherer zinssatz?
Bei der Entscheidung, auf welche Art die Anschlussfinanzierung fortgesetzt werden soll, müssen Sie folgendes beachten: Sind die aktuellen Bauzinsen gleich hoch, niedriger oder höher als der Zinssatz Ihrer Erstfinanzierung?
Fall 1: Die momentanen bauzinsen sind so hoch wie Ihr bisheriger Zinssatz.
Unser Tipp: Erkundigen Sie sich, was Experten prognostizieren, in welche Richtung sich die Zinsen zukünftig entwickeln. Steht der Trend auf „steigend“, ist schnelles Handeln gefragt. Denn so können Sie sich für die Folgejahre Ihren aktuellen Zinssatz sichern.
Steht der Trend hingegen auf „fallend“, dann ist es für Sie günstiger zu warten. Denn so bewahren Sie sich die Möglichkeit, sich für Ihre Anschlussfinanzierung einen niedrigeren Zinssatz zu sichern.
Fall 2: Die momentanen bauzinsen sind niedriger als Ihr bisheriger Zinssatz.
In diesem Fall können Sie mit besseren Konditionen rechnen. Das heißt aber nicht, dass Sie sofort eine günstigere Anschlussfinanzierung abschließen sollen. Schließlich könnten die Bauzinsen weiter sinken. Am besten, Sie beobachten die Zinsprognosen eine Zeit lang, um im richtigen Moment zuzuschlagen.
Fall 3: Die momentanen bauzinsen sind höher als Ihr bisheriger Zinssatz.
Auch bei dieser ungünstigen Situation heißt es, auf die Zinsprognosen von Experten zu hören. Denn es wäre durchaus möglich, dass die Bauzinsen weiter steigen. In diesem Fall sollten Sie sich den höheren Zins sichern, bevor Sie Ihre Anschlussfinanzierung zu noch schlechteren Konditionen abschließen müssen. Lassen die Zinsprognosen auf sinkende Zinsen schließen, zahlt sich Ihre Geduld hingegen aus.
Warten Sie also nicht länger mit Ihrer Anschlussfinanzierung. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin mit einem unserer Finanzierungsvermittler, die sich tagtäglich mit diesem Thema befassen.
Unser Service ist für Sie kostenfrei und unverbindlich.
Fragen und Antworten zum thema Anschlussfinanzierung
Wann ist der Abschluss einer Anschlussfinanzierung möglich?
Bei Zinsbindungen von bis zu zehn Jahren
Bei einer Zinsbindung von bis zu zehn Jahren ist es üblicherweise unmöglich, vorher aus dem Kreditvertrag auszusteigen und eine Abschlussfinanzierung abzuschließen.
Dennoch haben Sie Chancen, sich mit einem sogenannten Forward Darlehen einen günstigen Zinssatz zu sichern. Denn dieses bietet Ihnen die Möglichkeit, bis zu 60 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung die Konditionen für die Zeit danach festzulegen.
Dabei werden jedoch vor Ablauf der Zinsbindung in der Regel Zinsaufschläge fällig, die von Bank zu Bank variieren und aktuell zirka 0,01 bis 0,02 Prozentpunkte pro Monat betragen. Hier ist zu beachten, dass zahlreiche Banken bei einer Zeit von sechs bis zu zwölf Monaten auf diese Zinsaufschläge verzichten.
Kurz: Längere Vorlaufzeiten rentieren sich für Sie nur dann, wenn die Bauzinsen bis zum Abschluss des Forward-Darlehens so sehr gestiegen sind, dass das Forward-Darlehen trotz Aufschläge unter dem Strich immer noch günstiger für Sie ist.
Aus Erfahrung raten wir Ihnen, sich spätestens zwölf Monate vor dem Ende Ihrer Zinsbindung um den Abschluss einer Anschlussfinanzierung zu kümmern, da die meisten Banken ab diesem Zeitpunkt keine Zinsaufschläge für ein Forward Darlehen mehr fordern.
Bei Zinsbindungen von über zehn Jahren
Bei einer Zinsbindung von über 10 Jahren besteht für Sie die gesetzliche Möglichkeit, nach Vollendung des zehnten Jahres nach Vollauszahlung Ihres Darlehens Ihren Kreditvertrag mit einer Frist von sechs Monaten täglich zu kündigen und umzuschulden. Das heißt, Sie können ein neues Baudarlehen mit veränderten Konditionen abschließen.
Hier empfehlen wir Ihnen, sich etwa ein bis zwei Jahre vor der 10-Jahresfrist um eine günstigere Anschlussfinanzierung zu kümmern. Nehmen Sie darum rechtzeitig Kontakt mit uns auf: Als Spezialist für Anschlussfinanzierungen prüfen wir ihre persönliche, berufliche und finanzielle Lebenssituation. Wir geben Ihnen eine Einschätzung zur Zinsentwicklung und unterstützen Sie dabei, den optimalen Zeitpunkt für Ihre Anschlussfinanzierung zu finden, die wir Ihnen auch gerne vermitteln.
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung mit Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine einmalige oder regelmäßige Zahlung einer bestimmten Summe, die zusätzlich zu der im Kreditvertrag vereinbarten monatlichen Rate bezahlt wird. Sie hat den Vorteil, dass Sie die Restschuld Ihres Baudarlehens schneller tilgen und so den Rückzahlungszeitraum verkürzen können.
Die genauen Bedingungen werden im Darlehensvertrag festgelegt. Aber: Nicht jede Bank bietet Baudarlehen mit der Möglichkeit von Sondertilgungen von vorneherein an. Sie sind standardmäßig nicht immer vorgesehen und eventuell mit einem höheren Zinssatz verbunden.
Beim Übergang von Ihrer ablaufenden Finanzierung zu Ihrer neuen Anschlussfinanzierung können Sie jedoch Sondertilgungen in beliebiger Höhe einbringen. Dies sollte jedoch gut geplant werden und der neuen Bank mitgeteilt werden.
Auch wenn Sie keinen Anspruch auf Sondertilgungen haben: In der Regel akzeptieren Banken Sondertilgungen in Höhe von fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr. Einige Banken begrenzen die Sondertilgung aber auch auf beispielsweise 25 Prozent der Darlehenssumme während der gesamten Zinsfestschreibung. Aber nochmals: Keine Bank ist verspflichtet, Ihnen Sondertilgungsoptionen anzubieten.
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung mit Fördermitteln?
Riester-Bausparvertrag
Als Riester-Bausparer genießen Sie gleich mehrere Vorteile: Zunächst sichern Sie sich schon bei Vertragsabschluss langfristig niedrigere Darlehenszinsen. Zusätzlich profitieren Sie als Förderungsberechtigter von staatlichen Zulagen und eventuell möglichen Steuerersparnissen.
Die Zulagen nutzen Sie zunächst, um Guthaben anzusparen, später werden diese direkt auf Ihrem Darlehenskonto gutgeschrieben. Das heißt, Sie sparen Zinsen und sind außerdem schneller schuldenfrei. Zusätzlich wissen Sie genau, wie hoch Ihre monatliche Leistung jedes Jahr sein wird – solange, bis Ihr Haus abbezahlt sein wird. Übrigens: Das geförderte Darlehen müssen Sie spätestens bis zu Ihrem 68. Lebensjahr zurückzahlen.
Sie sind förderberechtigt, wenn Sie jährlich vier Prozent Ihres sozialversicherungspflichtigen Vorjahres-Einkommens auf Ihr Riester-Bausparkonto einzahlen. Die Höchstsumme beträgt 2.100 Euro abzüglich staatlicher Zulagen (unabhängig von der Höhe Ihres Einkommens), die jährliche Mindestsumme beträgt 60 Euro.
Als Riester-Sparer erhalten Sie jährlich eine Zulage von maximal 175 Euro. Falls Sie Kinder haben, erhalten Sie weitere 185 Euro für jedes Kind, das vor 2008 geboren wurde und 300 Euro pro Kind, das 2009 oder danach geboren wurde.
Als Riester-Sparer kommen Sie auch in den Genuss von steuerlichen Vorteilen: Ihre Einzahlungen auf Ihren Riester-Bausparvertrag können Sie als Sonderausgaben bei der Steuererklärung mit jährlich bis zu 2.100 Euro geltend machen. Falls beide Ehepartner förderberechtigt sind, liegt die Obergrenze bei 4.200 Euro. Liegt Ihre daraus resultierende Steuerersparnis höher als Ihre erhaltenen Zulagen, begleicht das Finanzamt die Differenz.
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
Eine Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung mithilfe der KfW bietet diese nur an, wenn Sie bereits ein KfW-Darlehen abgeschlossen haben und dieses verlängern möchten. Denn KfW-Darlehen sind zur Förderung bestimmter Projekte und ausdrücklich nicht zur Umschuldung gedacht.
Zu diesem Zweck kommt entweder eine Prolongation, das heißt eine Weiterfinanzierung durch Ihre bisherige Bank mit KfW-Darlehen oder eine Umschuldung bei einem anderen Kreditgeber mit eventuell neuen Konditionen in Frage. Wenn das Ende der Zinsbindung naht, aber Ihr Kreditvertrag noch einige Jahre weiterläuft, stehen Sie vor der Entscheidung, den Vertrag zu kündigen und die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Kreditgeber abzuschließen oder das weiterführende Finanzierungsangebot der KfW anzunehmen.
Diese erhalten Sie rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung. Nehmen Sie das Angebot an, können Sie die Dauer der Zinsbindung selbst bestimmen. Dabei haben Sie in der Regel die Wahl zwischen fünf und zehn Jahren.
Welche Arten von Anschlussfinanzierungen gibt es?
Wenn die Zinsbindung Ihrer Finanzierung abläuft, stehen Ihnen zwei Alternativen als Anschlussfinanzierung zur Verfügung: Einerseits die Prolongation, bei der Sie die Baufinanzierung Ihrer Immobilie bei Ihrer Bank einfach fortsetzen. Und andererseits die Umschuldung, das heißt, dass Sie zu einem günstigeren Anbieter wechseln.
Ob Prolongation oder Umschuldung – in beiden Fällen können Sie sich vor Ablauf der Zinsbindung einen günstigeren Zinssatz durch ein Forward-Darlehen sichern. Mit diesem können Sie sich vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Finanzierung – bis zu fünf Jahre im Voraus – Ihren aktuellen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.
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